Al sinds de 2e Wereldoorlog kampt Nederland met woningnood. Ook nu weer wordt het ‘we moeten bouwen en nog eens bouwen’ uit de kast gehaald als soelaas. Maar de laatste jaren komen er ook  wettelijke maatregelen om de woningmarkt vlot te trekken. Zoals de zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming, die huurders meer wapens in handen moet geven tegen  (vaak kleine) beleggers die woningen opkopen en verhuren. Een recente maatregel die werkelijk in de grote steden veel invloed zou kunnen hebben, is de nieuwe puntentelling van woningen.

De puntentelling bepaalt namelijk of je woning in de sociale sector of in de vrije sector thuishoort. Er  zijn 3 onderdelen bij deze puntentelling: de afmetingen, het energielabel en de WOZ-waarde. Daarnaast kunt je nog punten krijgen voor onder meer de afwerking van de woning. Door de huidige hoge WOZ-waardes vallen momenteel in grote steden zelfs de meeste kleine appartementen in de vrije sector. Alleen bij een heel klein appartement in combinatie met een slecht energielabel komt een verhuurden nu een enkele keer net een aantal punten te kort om in de vrije sector te kunnen verhuren.

Locatie

Lang telde de locatie van een woning nauwelijks mee voor de puntentelling en kon van een woning op een goedkope locatie de hoogte van de huurprijs gelijk zijn aan een gelijkwaardige woning op een zeer dure locatie, bijvoorbeeld de grachtengordel in Amsterdam. Dat werd in 2018 aangepast. Vanaf toen ging de WOZ-waarde meer meetellen in de puntentelling. En door de huidige hoge WOZ-waardes stegen daarmee de huurprijzen in vooral de grote steden aanzienlijk, waardoor inmiddels bijna iedere woning in de vrije sector kan worden verhuurd.

Wetsvoorstel maximering WOZ-punten

Er ligt nu een wetsvoorstel tot maximering van de WOZ-punten voor een huis, tot 33% van het totaal. In totaal moet een huiseigenaar minimaal 143 punten te hebben om in de vrije sector te kunnen verhuren. Hiervan mag straks maximaal 1/3 bestaan uit punten voor de WOZ-waarde. Heeft een woning (exclusief de punten voor de WOZ-waarde) minder dan 96 punten (2/3 van 143), dan valt een woning mogelijk ineens in de sociale sector en geldt een maximale huur van € 763,47

Het wetsvoorstel zou eigenlijk al begin dit jaar zijn ingevoerd, maar het wordt 1 mei.

Wat betekent de  invoering van de nieuwe wet

Specialisten verwachten dat – afhankelijk van het energielabel/energiezuinigheid en het afwerkingsniveau – dat de afmeting van een gemiddelde woning voortaan minimaal 60-65 m2 moet zijn om nog voldoende punten te halen om in de vrije sector te kunnen verhuren. Daar zijn wel uitzonderingen op. Als het bijvoorbeeld om een heel kleine woning gaat, met een heel goed energielabel en/of een heel luxe afwerkingsniveau.

Risico

Wanneer een woning in de vrije sector wordt verhuurd die eigenlijk qua puntenaantal in de sociale sector hoort, dan kan een huurder naar de huurcommissie om de huurprijs te laten toetsen. Als  blijkt dat de woning in de sociale sector thuishoort, dan wordt de huurprijs naar beneden aangepast. Het teveel ontvangen huurbedrag moet de verhuurder terug betalen. Als het om een huurcontract voor onbepaalde tijd gaat, is kans groot dat de huurder – door het gebrek aan betaalbare woningen – de komende jaren niet zal vertrekken. Dan zal beleggen in woningen voor verhuurders een stuk minder aantrekkelijk worden.

Punten te kort, wat te doen?

De snelste manier om meer punten te krijgen is door het Energielabel te verbeteren. Voor een Energielabel D krijg je bijvoorbeeld 11 punten, voor een Energielabel C 15 punten en voor een Energielabel B zelfs 28 punten. Bij slechts een aantal punten te kort, kan eraan gedacht worden de afwerking van de woning wat luxer te maken, bijvoorbeeld een mengkraan te installeren of een wat luxer badkamermeubel.