Overweeg je een huis te kopen? Hoeveel kun je dan lenen? Omdat in het verleden er onwenselijke situaties ontstonden met huizenkopers die boven hun macht grepen met te hoge hypotheken, is de maximale hypotheek inmiddels verlaagd naar 100% van de woningwaarde. Tweeverdieners kunnen in 2020 wel meer hypotheek krijgen op basis van hun gezamenlijke inkomen. Dit jaar mag het hoogste inkomen met 80% van het laagste inkomen verhoogd worden bij de bepaling van het toetsingsinkomen. Vorig jaar was dit nog 70%. Daarnaast kun je ook met 1 inkomen, door slim gebruik te maken van de normen, hier en daar wel wat verwrikken en kun je meer lenen.
Denk er in de eerste plaats om als je een hypotheek wilt afsluiten dat ook je vakantiegeld, dertiende maand of eindejaarsuitkering, provisie of tantième, overwerkvergoeding, onregelmatigheidstoeslag of VEB-toeslag (militairen) en alimentatie bij het toetsingsinkomen kunnen worden opgeteld voor het vaststellen van de maximale hypotheek. Ook als je een loonsverhoging verwacht, kun je dit meenemen in de hypotheek.
10 jaar vast
Als je de hypotheekrente voor 10 jaar of langer vastzet, heb je bovendien al een voordeel te pakken. Een lange rentevaste periode geeft in de eerste plaats zekerheid. Daarnaast zorgt het ervoor dat je meer hypotheek kunt krijgen. Als geldverstrekkers een maximale hypotheek voor 10 jaar vast of langer berekenen, mogen ze uitgaan van de actuele hypotheekrente. Wanneer je kiest voor een korte rentevaste periode, wordt de maximale hypotheek berekend aan de hand van de toetsrente. Die wordt elk kwartaal vastgesteld en is een stuk hoger dan de daadwerkelijke rente. De toetsrente in 2018 was bijvoorbeeld 5%. Het effect is dat je minder kunt lenen.
Te lage hypotheekrente
Maar ook een te lage hypotheekrente kan door de huidige hypotheeknormen ertoe leiden dat je juist minder kunt lenen. In onderstaand rekenvoorbeeld zit de grens bij een hypotheekrente van 1,51%. Het kan daarom soms handig zijn een iets duurdere geldverstrekker of een langere rentevastperiode te kiezen, om zo een hogere hypotheek te krijgen.
Maximale hypotheek in 2020 bij bruto jaarinkomen: € 50.000,- + € 25.000,-:
- Hypotheekrente 5 jaar vast á 5% rente: € 349.278,-
- Hypotheekrente 10 jaar vast á 1,50% rente: € 389.357,-
- Hypotheekrente 10 jaar vast á 1,51% rente: € 415.943,-
Meer lenen bij verduurzaming
Een andere mogelijkheid om je hypotheekbedrag op te peppen is verduurzaming. Als er goede energiebesparende maatregelen zijn genomen in het te kopen huis mag de maximale hypotheek dit jaar worden opgerekt tot 106% van de woningwaarde. Bovendien mag bij een energiezuinig huis een deel van de hypotheeksom buiten de inkomenstoets gehouden worden. Dit geldt voor aankoop, maar je mag ook de hypotheek verhogen als je je huis energiezuinig wil maken.
Soms mag bank afwijken
Er is nog een andere mogelijkheid als je een hypotheekbedrag nodig hebt dat hoger is dan de normen. Banken mogen van de hypotheeknormen afwijken, als dit goed onderbouwd is. Bij een scheiding mag dit bijvoorbeeld soms. Dit afwijken van de norm wordt de explainmogelijkheid genoemd.