Het was overal in het nieuws, het Internationaal Monetair Fonds (IMF) en De Nederlandsche Bank (DNB) bevelen sterk aan de eigen woning fiscaal van box 1 (inkomen) naar box 3 (vermogen) te verplaatsen. Wat merk je daarvan als huizenbezitter, als dit werkelijk gaat gebeuren?

Nu is de hypotheekrente aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. En er zijn nog meer fiscale voordelen voor huizenkopers. Zo is er bijvoorbeeld de zogeheten jubelton: de belastingvrije schenking van meer dan € 100.000 van ouders aan kinderen voor de aankoop of verbouwing van een huis. Ook is er de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters van 18 tot 35 jaar, die dit jaar is ingegaan. Dit alles leidt tot grote risico’s, vinden het IMF en DNB. Want als er met lenen zo zwaar aan de wind wordt gezeild, kan het bij veranderde omstandigheden – zoals het verlies van een baan – snel misgaan.

Fiscale voordelen eigen woning afbouwen

DNB pleit er dus voor om de bovengenoemde fiscale voordelen (hypotheekrenteaftrek, vrijstelling overdrachtsbelasting en jubelton) af te bouwen. In plaats daarvan zou de woning moeten verhuizen naar box 3 (sparen en beleggen).

Wat houdt dit concreet in?

De eigen woning valt nu nog in box 1. Dat houdt in dat je te maken krijgt met een extra heffing (het eigenwoningforfait) en een aftrekpost (de hypotheekrente).

Wanneer de eigen woning verhuist naar box 3 wordt de waarde van je huis als vermogen gezien, vergelijkbaar met spaargeld en beleggingen. De hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait vervallen dan. Maar je mag wel de schuld aftrekken van je vermogen. Over de overwaarde van je huis (de woningwaarde na aftrek van de lopende hypotheekschuld) moet je vervolgens vermogensbelasting betalen. Dit werkt met een schijvenstelsel:

• Eerste € 50.000 vermogen: vrijgesteld van belasting
• € 50.000 tot € 100.000: 0,59% belasting
• € 100.000 tot € 1.000.000: 1,4% belasting
• Daarboven: 1,76% belasting

Verzachten

Veel huizenbezitters zullen hierdoor per saldo meer belasting gaan betalen. Om dat wat te verzachten wil DNB wel gelijktijdig de tarieven voor de inkomstenbelasting verlagen. Of dit voldoende compenseert, is echter de vraag. Vooral huiseigenaren die veel hebben afgelost, merken het. Alle waarde die nu in de stenen zit, is momenteel nog onbelast. Maar verhuist je woning naar box 3, dan wordt het anders.

Wet Hillen

Vooral als je de hypotheek (bijna) volledig hebt afgelost, is het ongunstig. Nu kun je nog gebruik maken van de Wet Hillen, waardoor je vrijwel bent vrijgesteld van het eigenwoningforfait. In de nieuwe situatie geldt geen enkele fiscale vrijstelling, maar moet je over het volle pond vermogensbelasting betalen.

Ontwikkeling huizenprijzen

Voor de berekening van de overwaarde is verder de ontwikkeling van de huizenprijzen belangrijk. Als ze verder stijgen, neemt de overwaarde toe en moet je meer vermogensbelasting betalen. Ook de hoogte van de hypotheekrente is belangrijk. Hoe hoger de rente is, hoe meer je nu nog mag aftrekken en hoe slechter de overstap naar box 3 dan dus uitpakt.

Hieronder nog een concreet voorbeeld:

Je hebt € 100.000 afgelost en er is nog een hypotheekrest van € 300.000.

Huis in box 1
Het eigenwoningforfait bedraagt € 2.000.
Betaalde hypotheekrente: € 6000 (2% over € 300.000).
Het verschil van € 4.000 mag je aftrekken van je inkomen. Bij een percentage van 43% is € 1.720 aftrekbaar.

Huis naar box 3
Je huis is € 400.000 waard. Hiervan mag je € 300.000 hypotheekschuld aftrekken. Er blijft dan € 100.000 belastbaar vermogen over.
De eerste € 50.000 is vrijgesteld van vermogensbelasting. Over het restant betaal je 0,59% belasting, ofwel € 295.

In de nieuwe situatie ga je er ongeveer €2.000 op achteruit. Je hebt nu namelijk nog € 1.720 fiscaal voordeel en bij een verhuizing naar box 3 moet je € 295 betalen.